Doacao de imovel: custos de cartorio, ITCMD e procedimento
Guia completo sobre doacao de imovel em cartorio: como funciona, quais impostos incidem, custos totais estimados por estado e como planejar a doacao para minimizar custos.
A doacao de imovel em vida pode ser uma estrategia inteligente de planejamento patrimonial — mas tambem pode ser um erro custoso se feita sem planejamento adequado. Os custos de cartorio e o ITCMD podem representar uma fatia significativa do valor do bem.
O que e a doacao de imovel?
Doacao e a transferencia gratuita de um bem de uma pessoa (doador) para outra (donatario). Para imoveis, e necessaria uma escritura publica de doacao lavrada em tabelionato de notas (obrigatoria pelo art. 108 do Codigo Civil para imoveis acima de 30 salarios minimos), seguida do registro no Cartorio de Registro de Imoveis.
Doacao e diferente de heranca: a heranca ocorre com o falecimento do proprietario; a doacao ocorre em vida.
Quais impostos incidem na doacao de imovel?
ITCMD — Imposto de Transmissao Causa Mortis e Doacao
O ITCMD e o principal imposto da doacao. E um imposto estadual previsto no art. 155 da Constituicao Federal e as aliquotas variam significativamente:
| Estado | Aliquota para Doacao |
|---|---|
| Sao Paulo | 4% |
| Rio de Janeiro | 4% a 6% (progressiva) |
| Minas Gerais | 5% |
| Parana | 4% |
| Rio Grande do Sul | 3% a 6% (progressiva) |
| Maranhao | 7% |
| Sergipe | 2% |
Base de calculo: valor venal do imovel ou valor de mercado (o maior, conforme a legislacao estadual).
Importante: o ITCMD na doacao e geralmente igual ou menor que na heranca em muitos estados. Fazer a doacao em vida pode ser vantajoso quando a pessoa quer antecipar a transferencia patrimonial e o ITCMD sobre doacao e menor.
ITBI — NAO incide na doacao
O ITBI so incide em transmissoes onerosas (compra e venda). Doacao e transmissao gratuita, portanto nao ha ITBI na doacao.
Custos totais de uma doacao de imovel
Para um imovel de R$ 400.000 em Sao Paulo:
| Item | Valor Estimado |
|---|---|
| ITCMD (4%) | R$ 16.000 |
| Emolumentos da escritura de doacao | R$ 3.000 - R$ 5.000 |
| Emolumentos do registro | R$ 2.000 - R$ 3.500 |
| Advogado (opcional) | R$ 1.500 - R$ 4.000 |
| Total | R$ 22.500 - R$ 28.500 |
Doacao com reserva de usufruto
Uma estrategia muito utilizada: o doador transfere a nua-propriedade do imovel mas mantem o usufruto (direito de usar e morar ate a morte).
Vantagens:
- O donatario ja recebe o imovel no nome (economiza ITCMD na heranca)
- O doador mantem o direito de morar e usar o imovel enquanto viver
- Na morte do doador, o usufruto se extingue automaticamente (sem novo inventario)
Custos: o ITCMD e calculado apenas sobre o valor da nua-propriedade (que e menor que o valor total do imovel).
Calculo da nua-propriedade: depende da tabela do estado e da idade do usufrutuario.
Doacao vs antecipacao de heranca
A lei brasileira permite que os herdeiros necessarios (filhos, por exemplo) recebam doacao como antecipacao da heranca. Nesse caso:
- O valor doado sera descontado da parte da heranca futura
- A doacao precisa ser expressamente declarada como antecipacao (ou nao — conforme a vontade do doador)
- O ITCMD e pago agora (na doacao), evitando ITCMD no inventario futuro
Para fins de planejamento, doacoes como antecipacao podem ser vantajosas quando as aliquotas de ITCMD tendem a aumentar no futuro ou quando o patrimonio esta crescendo.
Documentos necessarios
Documentos do doador:
- RG e CPF
- Certidao de casamento/divorcio (para verificar regime de bens — conjuge pode precisar assinar)
- Comprovante de residencia
Documentos do donatario:
- RG e CPF
- Comprovante de residencia
Documentos do imovel:
- Certidao de matricula atualizada (Cartorio de Registro de Imoveis)
- IPTU do ano vigente
- Certidao negativa de dividas do imovel
Passo a passo
- Solicite a guia de ITCMD na Secretaria da Fazenda do estado (ou site online)
- Pague o ITCMD antes de lavrar a escritura
- Leve todos os documentos ao tabelionato de notas
- Lavre a escritura de doacao — ambos (doador e donatario) precisam comparecer ou ser representados por procurador
- Pague os emolumentos ao cartorio
- Registre no Cartorio de Registro de Imoveis — o donatario leva a escritura para registro, pagando os emolumentos de registro
Use nossa Calculadora de ITCMD para calcular o imposto exato sobre a doacao conforme o valor do bem e o estado.